Volendo fare un pur breve e sintetico excursus storico sul condominio, per rispondere ad una semplice domanda che mi è stata posta e che mi è sembrata molto interessante, occorre partire da lontano premettendo che in molti testi storici dell’antica Roma si fa riferimento al condominium (dall’unione di “con-“ e “dominium”) per indicare l’appartenenza a più persone e quindi la comproprietà di beni.
Ciò accadeva nelle insulae che erano edifici sviluppati in altezza (fino a sei piani) paragonabili agli odierni edifici condominiali.
Le insulae erano destinate a più famiglie e i diversi piani denotavano la diversa estrazione sociale.
In genere al primo piano o al pianterreno, se questo non era destinato a taverne o negozi, vivevano le famiglie più agiate e man mano che si saliva in altezza l’agiatezza della famiglia diminuiva.
Tale collocazione in base alla classe sociale si fondava su diversi motivi.
Tanto per dare qualche indicazione, ai piani più alti non arrivava l’acqua e non vi erano servizi igienici e quindi chi stava in alto doveva necessariamente recarsi nelle latrine pubbliche e alle terme.
Non secondario il fatto che le insulae spesso costruite o completate con materiali scadenti, frequentemente crollassero, dando scarse possibilità di scampo a chi stava in alto.
I cittadini più ricchi, invece, come tutti sappiamo abitavano nelle domus, case signorili indipendenti a uno o due piani.
Fatta la doverosa premessa sull’etimologia e la storia della parola condominio, indicativa del diritto di proprietà comune a più persone e quindi di comproprietà, si può dire che il primo inquadramento legislativo si ricollega teoricamente all’insieme di servitù concorrenti esistenti nella proprietà rurale.
Come quelle servitù si rendevano necessarie e sorgevano, allorché un fondo in precedenza unico veniva successivamente diviso e l’unico proprietario lasciava i fondi creati con le necessarie parti comuni e le diverse servitù (soprattutto di passaggio); così il costruttore (persona fisica o società), una volta cedute le singole unità, lasciava le parti accessorie (muri, tetti, scale, cortili etc.) a destinazione delle unità degli acquirenti.
Per ciò che concerne la regolamentazione, si può dire che il primo Codice civile del regno d’Italia risalente al 1865, conteneva una disciplina parziale del condominio, nell’ambito della normativa in tema di “muri, edifizi e fossi comuni”.
Nella normativa delle servitù prediali erano contenuti tre articoli (562,563 e 564) che si riferivano ai diritti sulle parti strutturali di un fabbricato.
Questi tre articoli sono considerati gli antesignani della legge condominiale in quanto l’articolo 562 si occupava delle parti solitamente a servizio dei piani o porzioni di piano, l’articolo 563 disciplinava il rifacimento dei tetti e dei lastrici solari, attribuendo al titolare del calpestio la quarta parte della spesa ed infine con l’articolo 564, era disciplinata la soprelevazione.
In modo più ampio era trattata la comunione alla quale erano dedicati gli articoli 673 e seguenti.
Tuttavia, nella normativa dedicata agli edifici, mancava nel vecchio Codice una disciplina finalizzata ad amministrare un caseggiato e quindi qualsiasi riferimento a maggioranze e ad organi deliberanti che potessero imporre le loro decisioni alla minoranza.
Questo implicava, di fatto, che in mancanza dell’unanimità era impossibile prendere qualsiasi decisione senza ricorrere al giudice.
I limiti di una normativa che imponeva l’unanimità per ogni decisione riguardante le parti comuni assunse un peso rilevante con la cessione frazionata degli edifici ad acquirenti che diventavano titolari di un diritto soggettivo di proprietà, con facoltà assoluta di amministrare il loro bene.
Fu per prevenire futuri problemi di amministrazione che i proprietari originari, prima di iniziare la vendita delle singole unità, cominciarono a predisporre regolamenti che disciplinassero la conduzione e gestione dell’edificio.
Regolamenti che erano trascritti agli Uffici delle Ipoteche (attuali Conservatorie), con clausole di accettazione che erano inserite, nei singoli atti di acquisto, in modo da vincolare i singoli acquirenti al rispetto di quanto stabilito dal regolamento.
Tali regolamenti, divenuti col tempo per lo più uniformi, costituirono la base di una vera e propria normativa completa sul condominio contenuta dal R.D. n 56 del 15/1/1934 “disciplina dei rapporti di condominio sulle case”, convertito, con alcune modifiche, nella legge n. 8 del 10/1/1935.
La disciplina, che poi è stata assorbita dal Codice civile del 1942, attualmente applicata, era per alcuni aspetti particolarmente curata e assai completa.
Basti pensare alla parte riguardante i diritti dei singoli ove all’articolo 5, era chiaramente prevista l’applicazione del principio del cosiddetto condominio parziale, in quanto la norma stabiliva che la proprietà delle parti elencate, poteva non essere comune a tutti i condomini e che, al fine dell’attribuzione del diritto e della sua estensione, potesse valere, in mancanza di titolo, la “natura e la destinazione della cosa”.
Erano stabiliti con esattezza (art. 10) i limiti ai diritti sulle parti comuni come pure era disciplinato il diritto dei singoli ad utilizzare le parti comuni senza ledere l’interesse della comunione e senza impedire il concorrente uso agli altri.
Trovavano una disciplina anche le innovazioni a spese del singolo purché non fosse modificata la destinazione delle parti comuni o reso più incomodo l’utilizzo.
L’articolo 14 enunciava i criteri di ripartizione delle spese tramite l’individuazione del principio proporzionale (oggi millesimale) e conteneva anche il principio della divisione di una spesa, riferita ad un servizio divisibile, in proporzione al relativo utilizzo (principio del consumo, oggi non espressamente contemplato).
Era comunque individuato il principio in base al quale, alla presenza di più tetti, cortili, terrazze e scale, le relative spese erano da porsi a carico dei soli fruitori.
La parte relativa all’amministrazione individuava gli organi nell’amministratore e nell’assemblea. Inoltre, era previsto un consiglio avente funzione consultiva e di controllo dell’amministratore ed un “ufficio di conciliazione per le vertenze tra condomini”.
La legge individuava le funzioni dell’assemblea e le maggioranze (secondo il principio binario attuale) e riguardo al regolamento di condominio era previsto un vero e proprio procedimento di approvazione.
